در تهران اجاره‌خانه از حقوق پیشی گرفته است

امتداد: برای بسیاری از مستأجران تهرانی، پیدا کردن خانه دیگر تنها به انتخاب محله، متراژ یا امکانات ساختمان محدود نیست. مسئله اصلی، فراهم‌کردن پول پیش و پرداخت اجاره‌ای است که در موارد زیادی بخش بزرگی از درآمد ماهانه خانوار را مصرف می‌کند. تازه‌ترین بررسی‌های بازار اجاره نشان می‌دهد هزینه سکونت در پایتخت در پاییز ۱۴۰۵ همچنان در سطحی بسیار بالا قرار دارد؛ تا جایی که حتی اجاره یک آپارتمان معمولی می‌تواند از مجموع درآمد برخی خانوارهای حقوق‌بگیر بیشتر باشد.

براساس بررسی منتشرشده در دوم آبان‌ماه از داده‌های روزانه آگهی‌های اجاره در مناطق ۲۲گانه تهران، میانگین اجاره ماهانه معادل هر مترمربع واحد مسکونی از حدود ۶۱۱ هزار تومان در تابستان به ۷۰۱ هزار تومان در مهرماه رسیده است. این تغییر از افزایش نزدیک به ۱۴٫۷ درصدی شاخص میانگین قیمت‌های پیشنهادی حکایت دارد.

با این محاسبه، اجاره ماهانه معادل یک آپارتمان ۷۵ متری در تهران از حدود ۴۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در تابستان به ۵۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در مهرماه افزایش یافته است؛ یعنی نزدیک به هفت میلیون تومان افزایش در فاصله‌ای کوتاه.

🔸یک خانه ۷۵ متری؛ بیش از سه برابر حداقل حقوق

براساس مصوبه شورای عالی کار، حداقل مزد پایه ماهانه کارگران در سال ۱۴۰۵ حدود ۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان تعیین شده است. این رقم بدون احتساب مزایایی مانند حق مسکن، بن کارگری و حق اولاد است.

مقایسه این عدد با اجاره معادل ۵۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی یک آپارتمان ۷۵ متری نشان می‌دهد که هزینه ماهانه چنین واحدی حدود ۳٫۲ برابر حداقل مزد پایه یک کارگر است.

به بیان دیگر، یک کارگر حداقل‌بگیر حتی اگر تمام مزد پایه خود را بدون هیچ هزینه دیگری کنار بگذارد، تنها می‌تواند حدود یک‌سوم هزینه اجاره معادل این واحد مسکونی را تأمین کند.

از ۴۰۰ میلیون تومان پول پیش تا چند میلیارد تومان ودیعه

بررسی نمونه آگهی‌های اجاره تهران در شهریورماه نشان می‌دهد حتی در میان واحدهای کوچک و قدیمی، ورود به بازار اجاره به نقدینگی قابل‌توجهی نیاز دارد.

در یکی از آگهی‌های بررسی‌شده، یک آپارتمان ۵۰ متری با بیش از ۲۰ سال عمر بنا در خیابان ایران با ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده بود.

در نمونه‌ای دیگر، یک واحد ۵۳ متری در محدوده خواجه نظام‌الملک با ودیعه ۸۶۰ میلیون تومانی و بدون اجاره ماهانه آگهی شده بود.

در سبلان، برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری سه‌سال‌ساخت، یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه به همراه ماهانه ۴۰ میلیون تومان اجاره درخواست شده بود. یک واحد ۸۰ متری در نصرت شرقی نیز با یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۵۵ میلیون تومان اجاره عرضه شده بود.

اجاره‌های بالای ۲۰۰ میلیون تومان در بخش گران بازار

در سوی دیگر بازار، آگهی‌های مربوط به واحدهای بزرگ‌تر و گران‌تر، ارقامی بسیار بالاتر را نشان می‌دهند.

در بررسی منتشرشده از نمونه فایل‌های شهریور، اجاره ماهانه معادل یک واحد ۱۲۰ متری در فرمانیه حدود ۲۱۰ میلیون تومان برآورد شده است. این رقم برای یک واحد ۱۳۸ متری در جردن نیز حدود ۲۱۰ میلیون تومان و برای یک آپارتمان ۱۶۰ متری نوساز در سهروردی حدود ۲۵۵ میلیون تومان اعلام شده است.

در این محاسبات، ارزش ودیعه با نرخ تبدیل هر ۱۰۰ میلیون تومان پول پیش به سه میلیون تومان اجاره ماهانه به هزینه ماهانه معادل تبدیل شده است. بنابراین ارقام یادشده لزوماً مبلغ اجاره نقدی پرداختی نیستند.

جنوب تهران هم دیگر ارزان نیست

بررسی یک مجموعه شامل هزار و ۹۹ آگهی رهن و اجاره در مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ تهران نشان می‌دهد که اختلاف قیمت حتی درون یک منطقه نیز قابل‌توجه است.

براساس این بررسی، فاصله میانگین قیمت رهن کامل هر مترمربع در گران‌ترین و ارزان‌ترین منطقه از این مجموعه حدود ۳۲ درصد بوده، اما اختلاف میان دو محله در منطقه ۲۰ به ۸۹ درصد رسیده است.

سن ساختمان نیز بر قیمت اثر داشته است. در همین بررسی، واحدهای ساخته‌شده از سال ۱۴۰۰ به بعد، بسته به منطقه، بین ۲۶ تا ۵۳ درصد گران‌تر از واحدهای قدیمی‌تر آگهی شده‌اند.

در نتیجه، مستأجری که برای کاهش هزینه از محله‌ای به محله دیگر نقل مکان می‌کند، همچنان ممکن است با تفاوت شدید قیمت‌ها و محدودیت انتخاب روبه‌رو شود. واحد ارزان‌تر نیز ممکن است قدیمی‌تر، کوچک‌تر یا دورتر از محل کار و مدرسه اعضای خانواده باشد.

نزدیک به ۶۰ درصد هزینه خانوار تهرانی برای مسکن

فشار بازار اجاره زمانی روشن‌تر می‌شود که ارقام قیمت با داده‌های هزینه خانوار مقایسه شوند.

براساس آمار گزارش‌شده از مرکز آمار ایران، سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار در استان تهران به حدود ۵۹٫۹ درصد رسیده است. این رقم برای کل خانوارهای شهری کشور حدود ۴۳٫۷ درصد اعلام شده بود.

این نسبت‌ها میانگین آماری هستند و وضعیت همه خانوارها، به‌ویژه مستأجران کم‌درآمد، را به یک اندازه نشان نمی‌دهند. با این حال، بیانگر آن‌اند که مسکن سهم بسیار بزرگی از منابع اقتصادی خانوارها را به خود اختصاص داده است.

وقتی بخش عمده بودجه خانواده صرف تأمین سرپناه شود، منابع کمتری برای خوراک، درمان، آموزش، حمل‌ونقل و پس‌انداز باقی می‌ماند. این فشار برای خانوارهایی که درآمد ثابت دارند یا هم‌زمان با هزینه‌های درمان و نگهداری فرزند روبه‌رو هستند، سنگین‌تر است.

درآمد متوسط خانوار هم تصویر نگران‌کننده‌ای دارد

نتایج طرح هزینه و درآمد خانوار مرکز آمار برای سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد متوسط هزینه سالانه یک خانوار شهری در استان تهران حدود ۵۷۸ میلیون تومان و متوسط درآمد سالانه آن حدود ۷۲۱ میلیون تومان بوده است.

این ارقام به ترتیب معادل حدود ۴۸ میلیون تومان هزینه و ۶۰ میلیون تومان درآمد در ماه هستند. البته داده‌ها مربوط به سال گذشته و کل خانوارهای شهری استان تهران‌اند و نباید با درآمد امروز یک خانوار مستأجر در شهر تهران یکسان گرفته شوند.

با وجود این محدودیت، مقایسه آنها با سطح قیمت‌های پیشنهادی مهر ۱۴۰۵ قابل‌توجه است: اجاره معادل یک آپارتمان ۷۵ متری، به‌تنهایی به حدود ۸۷ درصد متوسط درآمد ماهانه خانوار شهری استان تهران در سال گذشته می‌رسد.

این نسبت یک مقایسه میان دو دوره و دو مجموعه آماری متفاوت است، نه برآورد سهم واقعی اجاره در بودجه تمام مستأجران امروز. با این حال، شدت فاصله میان قیمت‌های جدید بازار و درآمدهای ثبت‌شده خانوارها را نشان می‌دهد.

کوچ اجباری، کوچک‌شدن خانه و هزینه‌های پنهان

افزایش هزینه اجاره، انتخاب‌های خانوارها را محدود می‌کند. مستأجری که امکان تمدید قرارداد پیشین را ندارد، ممکن است ناچار شود خانه کوچک‌تری انتخاب کند، به محله‌ای دورتر برود یا بخشی از هزینه‌های دیگر زندگی را کاهش دهد.

چنین تغییراتی تنها به متراژ خانه محدود نمی‌شود. افزایش فاصله محل سکونت تا محل کار، هزینه رفت‌وآمد و زمان حضور در مسیر را بیشتر می‌کند. تغییر محله نیز می‌تواند بر دسترسی کودکان به مدرسه، روابط خانوادگی و شبکه‌های حمایتی اثر بگذارد.

البته برای تعیین تعداد خانوارهایی که در سال جاری به دلیل افزایش اجاره از تهران خارج شده‌اند یا به خانه‌های کوچک‌تر نقل مکان کرده‌اند، به داده‌های مستقل نیاز است. آگهی‌های اجاره به‌تنهایی امکان اندازه‌گیری این جابه‌جایی‌ها را فراهم نمی‌کنند.

مسکن؛ از هزینه زندگی تا مسئله امنیت اقتصادی

افزایش قیمت مسکن در تهران تنها یک مسئله مربوط به بازار املاک نیست. وقتی هزینه اجاره با درآمد خانوار تناسب نداشته باشد، امنیت اقتصادی و امکان برنامه‌ریزی بلندمدت نیز تحت تأثیر قرار می‌گیرد.

برای مستأجر، پایان هر قرارداد می‌تواند با پرسشی تازه همراه باشد: آیا امکان ماندن در همین خانه وجود دارد؟ پول پیش بیشتر از کجا تأمین خواهد شد؟ و اگر اجاره افزایش یابد، کدام هزینه زندگی باید کاهش پیدا کند؟

داده‌های بازار نشان می‌دهد هزینه اجاره معادل یک واحد ۷۵ متری در مهرماه به بیش از ۵۲ میلیون تومان رسیده؛ در حالی که حداقل مزد پایه کارگران حدود ۱۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است. این فاصله، حتی با در نظر گرفتن تفاوت میان درآمد خانوار و دستمزد یک نفر، نشان‌دهنده دشواری تأمین مسکن برای بخش بزرگی از حقوق‌بگیران است.

پرسش اساسی اکنون فقط این نیست که قیمت اجاره تا کجا افزایش خواهد یافت؛ بلکه این است که خانوارهای مستأجر با چه درآمدی، چه حمایت مؤثری و در کدام بخش از شهر می‌توانند زندگی خود را ادامه دهند.

تا زمانی که عرضه مسکن متناسب با نیاز، حمایت مؤثر از مستأجران و افزایش قدرت خرید خانوارها به نتیجه ملموس نرسد، داشتن یک خانه معمولی در تهران برای بسیاری از شهروندان همچنان مسئله‌ای دشوار و پرهزینه باقی خواهد ماند.