فاجعه‌ای به نام مسکن مهر

بی بی سی /  ۲۲ نوامبر ۲۰۱۷ - اول آذر ۱۳۹۶

بخش اول، افسوس که بی‌فایده فرسوده شدیم

مسکن مهر یکی از بزرگ‌ترین و مخرب‌ترین مداخله‌های دولت در تاریخ ساخت‌وساز است؛ خیالی بزرگ و خام که قرار بود گره کور مسکن را برای همیشه در ایران باز کند، اما نه‌تنها گرهی باز نشد، بلکه کلاف سردرگم خانه‌داری در ایران بیش از پیش پیچیده شد.

۱۰ سال پیش مهرورزان دولت نهم سرخوش از کشف نسبت‌های ریاضی میان آمار مسکن و جمعیت، طرحی ساده‌انگارانه در انداختند، غافل از آنکه بحران مسکن در ایران، نه نسبت ساده ریاضی میان عرضه و تقاضا، بلکه چکیده شرایط خاص و بحران‌های اقتصادی، اجتماعی و سیاسی است که دهه‌ها انباشته شده‌‌اند. محمود احمدی‌نژاد و همکارانش، اما بی‌اعتنا به همه این ملاحظات خواب خوشی برای خانه‌دار کردن مردم دیده‌ بودند. حال آنکه تعبیر آن خواب خوش کابوس این روزها است. روزهایی که نخستین و آشناترین نشانه و تصویر ذهنی از واژه “مسکن مهر” ویرانه‌ای است به جا مانده از زمین‌لرزه‌ای ویرانگر؛ تصویری تلخ که ساده‌انگاری‌های کلان یک دولت را به نقد جان ملتی به سخره می‌گیرد.

آمار و ارقام و فکت‌ها نشان خواهند داد وقتی از مسکن مهر سخن می‌گوییم از چه حرف می‌زنیم.

مسکن مهر یکی از بزرگ‌ترین و مخرب‌ترین مداخله‌های دولت در تاریخ ساخت‌وساز است؛ خیالی بزرگ و خام که قرار بود گره کور مسکن را برای همیشه در ایران باز کند، اما نه‌تنها گرهی باز نشد، بلکه کلاف سردرگم خانه‌داری در ایران بیش از پیش پیچیده شد
سهم مسکن مهر از کل حجم خانه‌سازی در ایران

جمعیت ایران طی سال‌های ۸۵ تا ۹۵، نزدیک به ۱۰ میلیون نفر زیاد شد. در این میان رشد افزایش خانوار، با توجه به هرم سنی، ۳ برابر بزرگ‌تر از رشد جمعیت بود. به طوری که تعداد خانوارهای ایرانی در طول یک دهه از ۱۷ ملیون و ۵۰۰ هزار به بیش از ۲۴ میلون خانوار افزایش یافت. چیزی قریب به ۷ میلیون خانوار جدید در سرشماری‌ها شمرده شدند؛ خانواده‌هایی که یکی از اصلی‌ترین نیازهای‌شان مسکن و سرپناهی ایمن بود.

تعداد کل مسکن در سال ۱۳۸۵، بیشتر از ۱۶ میلیون واحد نبود. اما طی یک دهه حدود ۷ میلیون واحد جدید به آمارها اضافه شدند تا تعداد خانه‌های مسکونی به مرزهای ۲۳ میلیون واحد نزدیک شود. ۱۰ سال، ۷ میلیون واحد آمار بی‌سابقه‌ای که از این میان نزدیک به دو میلیون خانه (یک میلیون و ۹۱۱ هزار و ۷۵۲ واحد) سهم مسکن مهر است. سهمی نزدیک به ۳۰ درصد خانه‌سازی‌های ایران که نشان می‌دهد در طول یک دهه گذشته از هر ۳ خانه‌ای که در ایران ساخته شده، یکی مربوط به مسکن مهر است.

با این حساب و کتاب طرح مسکن مهر باید طرح موفقی باشد که اگرچه مساله خانه‌داری در ایران را حل نکرده، اما جلوی پیشروی بحران مسکن را گرفته است، حال آنکه آمار دیگری وجود دارد که نشان می‌دهد وضعیت به نسبت ۱۰ سال پیش به مراتب بدتر شده و ابعاد بحران به شکل فزاینده‌ای بزرگ‌تر شده است.

شواهدی بر شکست طرح

۱- کاهش امید به خانه‌داری: شاخص‌های دسترسی به مسکن شان می‌دهد سخت‌ترین دوران خانه‌دار شدن در ایران همزمان با مسکن مهر است، طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در ایران از ۱۷ سال یک دهه پیش پیش به ۳۱ سال در ۱۳۹۴ رسیده است. منحنی انتظار نشان می‌دهد طی سال‌های رونق طرح مسکن مهر امید به خانه‌دار شدن چگونه کمتر شده است.

از سوی دیگر قیمت خانه هم، شیبی تندتر از شیب تورم داشته است. آمارهای موجود نشان می‌دهند متوسط قیمت خانه به نسبت قیمت ثابت ده سال پیش ۵۰ درصد افزایش داشته و از متوسط ۳۶ میلیون تومان سال ۸۵ به ۲۸۷ میلیون تومان در سال ۹۴ رسیده است.

۲- افزایش نرخ اجاره‌نشینی: از سویی دیگر آمار نحوه تصرف واحدهای مسکونی طی این سال‌ها به خوبی نشان می‌دهد هر آنچه در مسکن مهر اتفاق افتاد نقض غرض هدف اصلی طرح بود.

در سال ۱۳۸۵،حدود ۲۳ درصد خانه‌ها استیجاری بودند، اما در سال ۱۳۹۵ نسبت خانه‌های استیجاری به نزدیک از ۳۱ درصد رسید. در این میان تراکم خانوار هم در این سال‌ها از ۱/۱ به ۱/۰۶ کاهش پیدا کرد. با حساب یک ضرب و تقسیم ساده می‌توان نوشت تعداد خانوارهای مستاجر با رشدی ۸۷درصدی از حدود ۴میلیون خانوار به حدود ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار رسید.

به تعبیری طی سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۸۵ مجموعا ۷ میلیون واحد در ایران ساخته شد، از سوی دیگر ۷ میلیون خانوار نفر هم به تعداد متقاضیان مسکن اضافه شده‌اند، اما این وسط ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار خانواده سرشان بی‌کلاه ماند.

این دو آمار به تنهایی کافی است تا در یابیم آنچه اتفاق افتاد، اگرچه از نظر ریاضی با حساب و کتاب عرضه و تقاضا هم‌خوانی دارد، اما نه‌تنها مساله مسکن را حل نکرده، بلکه به آشفتگی دامن زده و وضعیت خانه‌داری را در ایران به بحرانی‌ترین وضع خود در طول تاریخ رسانده است.

این مساله نشان می‌دهد طراحان طرح، هیچگاه به اقتضائات سیاست‌گذاری چنین طرح عظیمی، بر اساس نیازهای مخاطبان هدف نیندیشیده یا به آن اهمیت نداده‌اند. سوال‌های بنیادین که باید از همان ابتدای طرح به آنها پاسخ داده می‌شد، حتی فرصت طرح پیدا نکرده‌اند. چه کسانی قرار است در این خانه‌ها زندگی کنند؟ شرایط حداقل محیطی و ساختمانی برای این پروژه چه باید باشد؟ استانداردهای حداقلی شهرسازی این پروژه‌ چیست؟ منابع مالی آن از کجا باید تامین شوند؟ سیاست‌های موازی مسکن دولت به موازات طرح چه خواهد بود؟ چطور باید تاثیر این پروژه را بر جریان طبیعی ساخت‌وساز مدیریت کرد؟

این سوال‌ها اما هیچدام پاسخ روشنی نداشتند و طرح صرفا بر اساس برآوردهای عمدتا شتاب‌زده مالی و مهندسی به جریان افتاد؛ طرحی که به گفته عباس آخوندی، میزان موفقیت آن جذب ۵ درصد از ۱۹میلیون ایرانی حاشیه‌نشین و فرسوده‌نشین بود.

۳- اگر مسکن مهر نبود چه اتفاقی می‌افتاد؟

به حساب و کتاب ریاضی اگر پروژه مسکن مهر اتفاق نمی‌افتاد، آن وقت الان به حساب و کتاب ریاضی حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار خانه کمتر وجود داشت و به همین نسبت نرخ تقاضا، متوسط قیمت و همین طور جمعیت اجاره‌نشین افزایش پیدا می‌کرد.

اما این‌ها به شرطی است که به سوال بالا در شرایط خلاء و صرف نظر از هزینه‌های صورت گرفته و صورت‌حجساب‌هایی که برای آینده صادر شده‌اند پاسخ داده شود.

در بخش دوم همین مقاله مستقلا به برخی هزینه‌های مدت‌دار این پروژه در حوزه‌های اقتصادی و اجتماعی و محیطی اشاره می‌شود، اما نگاهی به هزینه‌های مقطعی این پروژه نیز نشان می‌دهد با حدود ۱۲۰ هزار میلیارد تومان منابع مالی، گزینه‌های متعددی وجود داشته است؛ گزینه‌هایی معطوف به توان‌افزایی طبقه متوسط باشد، یا الگوبرداری از تجربه‌های موفق جهانی برای حل مشکل سرپناه جامعه محدود هدف؛ رفع موانع بهسازی بافت‌های فرسوده و ساماندهی حاشیه و…

این مثال‌ی ساده و سردستی که فی‌الفور به ذهن نگارنده رسیده نشان می‌دهد چه بسا اگربلندپروازی مسکن مهر برای ریشه‌کن کردن مشکل مسکن در ایران نبود، گزینه‌های دیگری امکان طرح داشته‌اند که با صرف منابع مالی حساب شده، نه کل مشکل مسکن در ایران را،بلکه بخشی از مشکلات را به شکلی پایدار حل کند.

شکست پروژه مسکن مهر اما همه ماجرا نیست، بلکه باید دید که جامعه ایرانی چه بهایی برای رسیدن به هیچ پرداخته و پس از این خواهد پرداخت.
بخش دوم، تبعات و مخاطرات

تحلیل پدیده مسکن مهر، نمی‌تواند محدود به شکست یا عدم شکست آن باشد. اینکه آیا پروژه به اهداف خود رسیده یا نه، موضوع مهمی است، اما مهم‌تر از آن تاثیری است که این طرح در مقیاس کلان روی شئون مختلف جامعه ایرانی گذاشته است.

۱۰ روز پس از زلزله کرمانشاه هنوز نمی‌توان برآوردی دقیق و معتبر از ابعاد خسارات مالی و جانی مسکن مهر پیدا کرد، چه برسد به اینکه دنبال برآوردی نسبی از مخاطرات ایمنی این پروژه عظیم را در سراسر کشور بگردیم. تازه این لایه رویی داستان است که این روزها بعد از زلزله در کانون توجه قرار گرفته است.

یک لایه پایین‌تر ابعاد اقتصادی این پروژه بزرگ است که بزرگ‌ترین آشفتگی مالی در تاریخ اقتصاد مدرن ایران را رقم زده است. بیش از ۵ سال از شروع بحران رکود تورمی در اقتصاد ایران می‌گذرد، هنوز نشانه‌های آن در اقتصاد ایران به وضوح پیدا است. تورمی که به زود پایین نگه داشته و رونقی که معلوم شکل حققیقی آن کی به اقتصاد ایران برگردد، اما آنچه مسلم است، مسکن مهر یکی از عوامل بحرانی بود که منجر به ظهور همزمان دو بلای رکود و تورم در اقتصاد ایران شد.

یک لایه پایین‌تر، تاثیرات اجتماعی و فرهنگی مسکن مهر است؛ پروژه‌ای که در دورترین فاصله با استانداردهای شهرسازی، ساختارهای اجتماعی جامعه ایرانی را در معرض تهدید جدی قرار می‌دهد.

برآورد دقیق هیچکدام از اینها ممکن نیست، اما می‌توان شمایی کلی از این مخاطرات ترسیم کرد که نشان می‌دهد تبعات این پروژه بزرگ، برای سال‌ها دامنگیر جامعه ایرانی است.

۱- مخاطرات اقتصادی

پیش از آغاز رکود صنعت ساختمان در سال ۱۳۹۳، نهضت ساخت‌وساز رونقی بی‌سابقه را از سر گذراند. از هر ۱۰ خانه‌ای که در حال حاضر در ایران وجود دارد، ۴ تا طی یک دهه اخیر به آمار اضافه شده‌اند.

سیاست‌های مسکن دولت‌های نهم و دهم، به خصوص مسکن مهر، عامل اصلی این رونق ویرانگر در حوزه مسکن بود. تزریق منابع مالی موجود و غیرموجود کشور به مسکن مهر، عملا باعث تحریک بازار و بیش‌فعالی ساخت‌وساز در سراسر کشور بود. از سوی دیگر شدت گرفتن تحریم‌ها هم این وضعیت را تشدید می‌کرد، در شرایط ایجاد بن‌بست تجاری، کل اقتصاد ایران به سمت و سوی بازار غیر تجاری (Nontradble) مسکن هدایت شد، تا علاوه بر تعطیلی سایر بخش‌های تولیدی و خدماتی، بخش تولید مسکن نیز با خطر اشباع روبه‌رو شود.

طبق آمار رسمی بیش از ۱۲۰ هزار میلیارد تومان از منابع کشور (۵۰ هزار میلیارد تومان از طریق تسهیلات بانک مسکن، ۵۰ هزار میلیارد تومان از آورده های نقدی مردم و مابقی از طریق بانک های عامل دیگر) در مسکن مهر هزینه شدند. بنا بر گزارش‌ها فقط در سال ۱۳۹۱، تسهیلات مسکن مهر، باعث افزایش ۸۰ درصدی پایه پولی کشور شد. طی یک سال تنها به دلیل پرداخت تسهیلات بدون پشتوانه پایه پولی کشور از ۵۰ هزار میلیارد به ۹۰ هزار میلیارد تومان افزایش پیدا کرد. ترجمه این اتفاق همان جمله معروف مصرف یک ساله نیمی از کل پول‌های چاپ شده کشور تا سال ۱۳۹۱، در مسکن مهر بود.

مردم ایران تاثیر این اتفاق را روی تورم سنگین سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۳ احساس کردند. تورمی که از سوی دیگر به رکودی گره خورده بود که از دو عامل اصلی یکی محدود کردن اقتصاد یک کشور به حوزه مسکن بود.

گزارش‌های دولت روحانی حکایت از این دارند که ایران ۴ سال بعد از احمدی‌نژاد بالاخره موفق شد از رکود بیرون بیاید، اما بسیاری از منتقدان -از جمله مجریان و برنامه‌ریزان مسکن مهر- این ادعا را زیر سوال می‌برند و روی این نکته تاکید می‌کنند که نشانه‌های خروج اقتصاد ایران از رکود هنوز ملموس نیست.

حتی اگر قبول کنیم اقتصاد ایران به شرایط پیش از احمدی‌نژاد بازگشته، باز هم خسارتی ۱۲ ساله دامن‌گیر ایران است که معلوم نیست چقدر طول می‌کشد تا تبعات این بحران دست از سر اقتصاد ناپایدار کشور بردارد.

از سوی دیگر رد بسیاری از بحران‌های مالی امروز کشور، نظیر بحران بانکی و مشکلات موسسات مالی غیرمجاز، می‌توان در سیاست‌های مسکن دولت‌های نهم و دهم مشاهده کرد. وقتی که نرخ سود رسمی و غیررسمی در کشور، حتی فراتر از نرخ تورم تحت تاثیر رونق غیرطبیعی و سود بی‌حساب و کتاب ساخت‌وساز تعیین می‌شد. کم‌ترین هزینه خروج از دور باطل بحران بانکی، ورشکستگی موسسات و بانک‌ها و از دست رفتن سرمایه کسانی است که در شرایط رکود اقتصادی دل به سودهای ۳۰ و ۴۰ درصدی بسته بودند.

۲- مخاطرات اجتماعی

تاثیر ناپایداری‌های اقتصادی دهه ۱۳۹۰، روی جامعه ایرانی غیرقابل انکار است. آثار این ناپایداری را می‌توان به طور مشخص در دو طبقه متوسط و طبقه فرودست جامعه دید.

گروه‌های کم‌درآمد نه‌تنها صاحب مسکن نشدند، بلکه بنا بر برخی گزارش‌ها وضعیت‌‌ زندگی گروه‌های کم درآمد بعد از سال ۱۳۹۱ رو به وخامت گذاشت. پیش‌ از آن در سال ۱۳۸۹ تحت تاثیر اجرای هدفمندی یارانه‌ها، وضعیت دهک‌های پایین درآمدی بهبود نسبی پیدا کرده بود، اما تحت تاثیر تورم بعد از دو سال سیر نزولی دوباره آغاز شد. دو عامل اصلی تورم در آن سال‌‌ها افزایش نقدینگی تحت تاثیر یارانه‌ها و چاپ پول بدون پشتوانه برای مسکن مهر بود، چنانکه همین تورم موجب شد تا طبقات فقیر فرودست فقیرتر شده به تعبیر حسین راغفر به ورطه مادون طبقه سقوط کنند.

حال و روز طبقه متوسط هم در این سال‌ها و با کاهش درآمد ناخالص ملی رو به وخامت گذاشت. روند کاهش سرانه درآمد ناخالص ملی نشان می‌دهد چگونه بعد از سال ۲۰۱۱ (بعد از یارانه‌ها و مسکن مهر) موقعیت طبقه متوسط نیز متزلزل شد.

طبیعی است که در شرایط متزلزل و ناپایدار، وضعیت اجتماعی نیز رو به وخامت بگذارد.

جامعه ایران به ناگهان بعد از اجرای ناگهانی دو پروزه عظیم اقتصادی (مسکن مهر و یارانه‌ها) به شدت از نظر اقتصادی تحت فشار قرار گرفت. از سوی دیگر مشکلات انباشته شهری و اجتماعی هم، از جمله مشکلات حاشیه‌نشینی و زندگی در بافت فرسوده مزیر بر علت بود تا تلاقی این دو وضعیت، ایران را از نظر اجتماعی در شرایط شکننده‌ای قرار دهد.

طی این سال‌ها گزارش‌های زیادی -چه در حوزه آسیب‌های اجتماعی، چه در حوزه فرهنگ عمومی و چه در موضوع مهاجرت به خارج از کشور- منتشر شده که همه می‌تواند نشانه‌هایی از بروز بحران اجتماعی در جامعه بعد از نیمه دهه ۸۰ باشد.

۳-مخاطرات محیطی

این روزها، بعد از زلزله کرمانشاه، بحث درباره ایمنی مسکن مهر بالا گرفته است. اخبار و اظهار نظرها درباره کیفیت ساختمان‌ها پراکنده و بعضا ضد و نقیض بوده‌اند. اما آنچه مشخص است، بلاتکلیفی و وضعیت برزخی یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد مسکن مهر در سراسر کشور است.

بعضی ساختمان‌ها در زلزله اخیر فروریختند، برخی هم سازه‌های‌شان سرپا ماند و اجزای غیرسازه‌ای دوام نیاورند. تعمیم این وضع به که در مواقع بحران تمام ساختمان‌های مسکن مهر در سراسر کشور، چندان بیراه نیست، چرا که در مواقع بحران هریک می‌تواند سرنوشتی شبیه یکی از این دو داشته باشد؛ کمااینکه بسیاری از ساختمان‌های شخصی‌ساز نیر می‌توانند چنین باشند.

اینجا اما، دولت متولی و مجری خانه‌سازی است، بی‌آنکه کسی مجبورش کرده باشد طرحی ساده را در بزرگ‌ترین مقیاس ممکن به مرحله اجرا در بیاورد. شتاب‌زدگی، بی‌برنامگی، ساده‌انگاری و اقدامات غیرمسئولانه مهم‌ترین ویژگی‌های پروژه مسکن مهم است که در تمام مراحل و شئون طرح از بالاترین سطوح تا پایین‌ترین مراتب اجرایی ساری و جاری بود.

وقتی تحت تاثیر دستورات اکید تشریفات معمول و قانونی لغو می‌شوند، وقتی قیمت ساخت غیرمسئولانه تا نصف قیمت روز بازار تعیین می‌شود، عجیب نیست که پیمانکار صاحب صلاحیت زیر بار اجرا نرفته، یا ناظر از وظیفه نظارت سر باز بزند. طبیعی است از کیفیت و کمیت مصالح کم شود. وقتی تحت تاثیر تصمیمات عجولانه، کلیه قواعد شهرسازی زیر پا گذاشته می‌شود و هر قطعه زمین بلااستفاده، بدون مطالعات محیطی تبدیل به سایت انبوه‌سازی می‌شود، عجیب نیست اگر انواع بحران دامن شهرهای ما را بگیرد.

بحران‌های از جنس زلزله، سیل، نشست زمین، بی‌آبی و البته بحران‌های اجتماعی و فرهنگی و حتی سیاسی و امنیتی که طبیعت جوامع ناپایدار است. جوامعی که غرق در انواع و اقسام ناپایداری‌های اقتصادی، این روزها شب را با نگرانی بیشتر به صبح می‌رسانند.

لویی کان، معمار مشهور مدرن کوتاه گفته: آینده همان امروز است. نگاهی به حال و روز مسکن مهر و تبعات دامن‌گیر آن نه فقط در کرمانشاه بلکه در سراسر کشور تصویر نگران‌کننده‌‌ای از آینده به دست می‌دهد.

مال و جان‌باختگان زلزله کرمانشاه تنها قربانیان مسکن مهر نبودند، بلکه تبعات و مخاطرات این طرح تا به الان جان و مال خیلی‌ قربانیان خاموش را ستانده و بعد از این هم می‌ستاند.